Đơn giá phần thô là con số mà hầu hết gia chủ đều hỏi đầu tiên khi bắt đầu tính chuyện xây nhà. Năm 2026, mức giá này dao động khá rộng, từ khoảng 3 đến hơn 5 triệu đồng/m² tùy loại công trình, khu vực và vật tư. Bài viết giúp bạn nắm bảng giá mới nhất, cách tự tính chi phí và kinh nghiệm làm việc với nhà thầu.
Đơn Giá Phần Thô Là Gì?
Đơn giá phần thô là chi phí tính trên mỗi mét vuông sàn xây dựng để hoàn thành toàn bộ phần khung, kết cấu và các hạng mục “xương sống” của ngôi nhà. Mức giá này thường đã bao gồm cả vật tư thô và nhân công, nhà thầu sẽ nhân với tổng diện tích xây dựng (đã quy đổi theo hệ số) để ra tổng chi phí.
Phần thô thường chiếm khoảng 45–60% tổng ngân sách xây nhà, nên chỉ chênh vài trăm nghìn đồng mỗi mét vuông, tổng tiền đã có thể lệch hàng trăm triệu.
Hạng Mục Thường Có Trong Gói Phần Thô
- Dọn mặt bằng, định vị tim cốt, lán trại.
- Đào đất, đổ bê tông lót, thi công móng, đà kiềng, bể nước ngầm, hầm phân.
- Cốt thép, cốp pha và đổ bê tông cột, dầm, sàn, cầu thang.
- Xây tường bao, tường ngăn, tô trát trong và ngoài.
- Chống thấm sàn vệ sinh, sân thượng, ban công; lát gạch chống nóng mái.
- Đi ống âm tường cho điện, nước, cáp mạng, truyền hình.
Hạng Mục Thường Không Bao Gồm
Gạch ốp lát, sơn nước, thiết bị vệ sinh, cửa, đèn, lan can, đá granite… thuộc phần hoàn thiện và chủ nhà tự mua hoặc tính theo gói trọn gói. Ngoài ra, ép cọc, gia cố nền đất yếu, tháo dỡ nhà cũ, xin giấy phép và điện nước thi công thường được báo giá riêng. Hãy hỏi rõ để tránh chi phí phát sinh khi xây nhà.
Bảng Đơn Giá Phần Thô 2026 Tham Khảo
Tổng hợp từ báo giá công khai của nhiều nhà thầu tại TP.HCM và các tỉnh lân cận trong năm 2026, đơn giá phần thô (vật tư thô + nhân công) có thể tham khảo như sau:
| Loại công trình | Đơn giá phần thô (đồng/m²) |
|---|---|
| Nhà cấp 4, nhà trọ | 3.000.000 – 3.700.000 |
| Nhà phố hiện đại | 3.500.000 – 4.500.000 |
| Nhà phố tân cổ điển | 4.000.000 – 5.000.000 |
| Biệt thự, villa | 4.000.000 – 5.300.000 |
Khoảng giá rộng như vậy là do mỗi đơn vị dùng chủng loại vật tư khác nhau (thép, xi măng, gạch, dây điện, ống nước), mác bê tông khác nhau và mức độ phức tạp kiến trúc khác nhau.
Đơn Giá Nhân Công Phần Thô
Nếu chủ nhà tự mua vật tư và chỉ thuê khoán nhân công, mức giá tham khảo năm 2026 vào khoảng 1.000.000 đồng/m² với nhà cấp 4, 1.200.000 – 1.600.000 đồng/m² với nhà phố và 1.700.000 – 2.200.000 đồng/m² với biệt thự. Hình thức này rẻ hơn nhưng bạn phải tự quản lý hao hụt và chất lượng vật tư.
Cách Tính Chi Phí Theo Đơn Giá Phần Thô
Công thức chung: Chi phí phần thô = Tổng diện tích xây dựng quy đổi × Đơn giá phần thô.
Trong đó, diện tích quy đổi không phải diện tích đất mà là tổng diện tích các sàn nhân với hệ số của từng hạng mục. Bạn có thể xem chi tiết hơn tại bài cách tính diện tích xây dựng.
- Móng đơn: khoảng 20–30%; móng băng: 50–70%; móng cọc: 30–40% diện tích tầng trệt (chưa gồm tiền ép cọc).
- Tầng trệt, các tầng lầu: 100% diện tích sàn.
- Sân thượng có mái che: 70–100%; sân thượng không mái: 50%.
- Mái bê tông: khoảng 50%; mái ngói kèo sắt: 60–70%; mái tôn: 30%.
- Ban công, lô gia: 50–70%; tầng hầm: 150–200% tùy độ sâu.
Ví Dụ Tính Chi Phí Nhà Phố 1 Trệt 2 Lầu
Giả sử bạn xây nhà phố trên lô đất 5 x 20 m (100 m²), gồm 1 trệt, 2 lầu, sân thượng có tum cầu thang, móng băng. Diện tích quy đổi: móng băng 50 m² + trệt 100 m² + lầu 1 100 m² + lầu 2 100 m² + sân thượng và tum 50 m² = 400 m².
Với đơn giá phần thô 3.800.000 đồng/m², chi phí phần thô ước tính: 400 × 3.800.000 = 1.520.000.000 đồng. Con số này chưa gồm phần hoàn thiện, nội thất và các khoản phát sinh. Muốn hình dung toàn bộ ngân sách, bạn nên tham khảo thêm bài chi phí xây nhà 2 tầng 2026.
6 Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Đơn Giá Phần Thô
1. Quy Mô Và Diện Tích Công Trình
Nhà càng lớn, chi phí cố định như lán trại, máy móc, vận chuyển được chia cho nhiều mét vuông hơn nên đơn giá phần thô thường thấp hơn. Ngược lại, nhà nhỏ dưới 150 m² sàn hay bị nhà thầu cộng thêm 5–10%.
2. Vị Trí Và Điều Kiện Thi Công
Nhà trong hẻm nhỏ xe tải không vào được, phải trung chuyển vật tư bằng xe ba gác hoặc đổ bê tông bằng tay sẽ tốn thêm nhân công. Nền đất yếu, gần kênh rạch cũng buộc phải gia cố móng, làm tăng chi phí.
3. Kết Cấu Và Kiến Trúc
Nhà tân cổ điển có nhiều phào chỉ, mái vòm, cột trang trí tốn cốp pha và nhân công hơn nhà hiện đại khối vuông. Nhịp dầm lớn, sàn vượt nhịp hay tầng hầm cũng đòi hỏi nhiều thép và bê tông hơn.
4. Chủng Loại Vật Tư
Thép, xi măng, gạch và bê tông tươi chiếm phần lớn giá trị phần thô. Cùng là thép nhưng thương hiệu và mác thép khác nhau có thể chênh 10–15%. Bê tông mác 250 sẽ đắt hơn mác 200 nhưng bền và an toàn hơn cho kết cấu bê tông cốt thép.
5. Thời Điểm Xây Dựng
Giá thép và xi măng biến động theo thị trường; nhân công thường tăng vào mùa cao điểm cuối năm. Nhiều nhà thầu chỉ giữ giá báo trong 30–60 ngày, vì vậy hãy chốt đơn giá bằng hợp đồng thay vì chỉ trao đổi miệng.
6. Yêu Cầu Tiến Độ
Muốn rút ngắn thời gian, nhà thầu phải tăng ca, tăng tổ thợ, thuê thêm cốp pha. Khoản này có thể đẩy đơn giá phần thô lên thêm 10–20% so với tiến độ thông thường.
Kinh Nghiệm Chọn Đơn Giá Phần Thô Hợp Lý
- So sánh ít nhất 3 báo giá trên cùng một bộ hồ sơ thiết kế và cùng bảng vật tư, tránh so “táo với cam”.
- Yêu cầu bảng chủng loại vật tư ghi rõ thương hiệu, mác bê tông, loại gạch, đường kính thép cho từng cấu kiện.
- Cẩn trọng với giá quá rẻ: đơn giá thấp hơn mặt bằng chung 15–20% thường đi kèm cắt giảm vật tư hoặc phát sinh về sau.
- Ghi rõ hệ số tính diện tích trong hợp đồng để không bị tính dư phần móng, mái, sân thượng.
- Chia đợt thanh toán theo tiến độ và nghiệm thu từng giai đoạn: móng, khung, tường, chống thấm.
Trong quá trình thi công, bạn nên có mặt ở các mốc quan trọng như đổ bê tông móng, đổ sàn và kiểm tra cốt thép trước khi đổ. Xem thêm bài thi công phần thô villa và dự toán xây nhà gồm những gì để kiểm soát tốt hơn.
Câu Hỏi Thường Gặp Về Đơn Giá Phần Thô
Đơn giá phần thô đã gồm vật tư chưa?
Thông thường là có. Đơn giá phần thô trọn gói gồm vật tư thô (thép, xi măng, cát, đá, gạch, bê tông, ống điện nước âm) và nhân công. Nếu báo giá chỉ là nhân công, hợp đồng phải ghi rõ “khoán nhân công”.
Nên xây phần thô hay xây trọn gói?
Nếu bạn có thời gian và muốn tự chọn gạch, sơn, thiết bị theo sở thích, gói phần thô giúp chủ động hơn. Nếu bận rộn, gói trọn gói (khoảng 5–7 triệu đồng/m²) tiết kiệm công sức quản lý. Sau phần thô, bạn có thể tham khảo hoàn thiện nhà gồm những gì.
Kết Luận
Đơn giá phần thô năm 2026 phổ biến trong khoảng 3 – 5,3 triệu đồng/m² tùy loại nhà, vật tư và điều kiện thi công. Để có con số sát thực tế, hãy chuẩn bị bản vẽ đầy đủ, tính diện tích theo hệ số rõ ràng, so sánh nhiều báo giá kèm bảng vật tư và chốt mọi điều khoản trong hợp đồng.
Nếu bạn đang ấp ủ thêm một khoảng sân vườn xanh mát cho ngôi nhà mới, tham khảo thêm các ý tưởng tại Kinh Nghiệm Làm Nhà.
