Cách Tính Diện Tích Xây Dựng Là Gì?
Khi chuẩn bị xây nhà, một trong những thông tin gia chủ thường được nghe từ kiến trúc sư hoặc nhà thầu là diện tích xây dựng. Đây cũng là cơ sở quan trọng để tính chi phí xây dựng theo m².
Tuy nhiên, diện tích xây dựng không đơn giản chỉ là lấy chiều dài nhân chiều rộng của khu đất. Một công trình có móng, nhiều tầng, sân thượng, ban công hoặc mái khác nhau sẽ có cách tính và hệ số quy đổi khác nhau.
Nếu không hiểu rõ cách tính, gia chủ có thể gặp khó khăn khi:
- So sánh báo giá giữa các nhà thầu.
- Kiểm tra bảng dự toán.
- Ước tính ngân sách xây dựng.
- Xác định vì sao diện tích báo giá lớn hơn diện tích đất.
- Kiểm soát các khoản phát sinh.
Vậy cách tính diện tích xây dựng như thế nào? Hãy cùng Kinh Nghiệm Làm Nhà tìm hiểu từng phần để dễ dàng kiểm tra khi chuẩn bị xây nhà.
Phân Biệt Diện Tích Đất, Diện Tích Xây Dựng Và Diện Tích Sàn
Trước khi tính toán, gia chủ cần phân biệt ba khái niệm thường bị nhầm lẫn.
Diện Tích Đất
Là diện tích của toàn bộ khu đất theo giấy tờ hoặc số đo thực tế.
Ví dụ, một lô đất có kích thước 5 x 20 m thì diện tích đất là:
5 x 20 = 100 m²
Tuy nhiên, không có nghĩa gia chủ được xây dựng toàn bộ 100 m². Diện tích được phép xây dựng còn phụ thuộc vào quy hoạch, chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng và các quy định liên quan.
Diện Tích Xây Dựng
Có thể hiểu đơn giản là phần diện tích công trình được xây dựng trên khu đất, được sử dụng trong nhiều trường hợp để tính chi phí xây dựng.
Diện tích này có thể bao gồm phần móng, diện tích các tầng, mái và một số hạng mục khác tùy cách tính của đơn vị báo giá.
Tổng Diện Tích Sàn
Là tổng diện tích mặt sàn của các tầng trong công trình.
Ví dụ nhà có:
- Tầng trệt: 100 m²
- Lầu 1: 100 m²
- Lầu 2: 100 m²
Thì tổng diện tích sàn là:
100 + 100 + 100 = 300 m²
Đây là con số rất quan trọng khi lập dự toán xây dựng.
Cách Tính Diện Tích Xây Dựng Nhà Ở
Thông thường, để tính chi phí xây dựng, nhà thầu sẽ bóc tách từng hạng mục rồi áp dụng hệ số phù hợp.
Có thể hình dung:
Diện tích xây dựng quy đổi = Diện tích từng hạng mục × hệ số tính
Sau đó cộng các hạng mục lại để có tổng diện tích tính giá.
Các hạng mục thường gặp gồm:
- Diện tích móng.
- Diện tích tầng trệt.
- Diện tích các tầng lầu.
- Diện tích sân thượng.
- Diện tích mái.
- Ban công, sân trước hoặc các phần phụ nếu có.
Hệ số của từng hạng mục không cố định cho mọi công trình mà phụ thuộc vào loại móng, loại mái, mức độ hoàn thiện và cách tính của từng nhà thầu.
1. Cách Tính Diện Tích Móng
Móng là phần nằm dưới công trình nên không tính giống diện tích sàn thông thường.
Một số loại móng phổ biến:
- Móng đơn.
- Móng băng.
- Móng bè.
- Móng cọc.
Khi báo giá xây dựng, nhà thầu có thể quy đổi diện tích móng theo một tỷ lệ nhất định trên diện tích tầng trệt.
Ví dụ minh họa:
Nhà có diện tích tầng trệt 100 m², nếu nhà thầu áp dụng hệ số móng 50% thì:
100 × 50% = 50 m²
Như vậy, diện tích quy đổi của phần móng là 50 m².
Lưu ý: Không nên mặc định mọi loại móng đều sử dụng cùng một hệ số. Phương án móng thực tế cần căn cứ vào hồ sơ thiết kế và điều kiện địa chất của khu đất.
2. Cách Tính Diện Tích Tầng Trệt
Đây thường là phần dễ tính nhất.
Công thức:
Diện tích tầng = Chiều dài × Chiều rộng
Ví dụ:
Nhà có kích thước 5 x 18 m:
5 × 18 = 90 m²
Nếu toàn bộ diện tích này được xây dựng thì diện tích tầng trệt là 90 m².
Trường hợp có sân trước, sân sau hoặc khoảng thông tầng thì cần xác định rõ phần nào được tính vào diện tích xây dựng theo hồ sơ và hợp đồng.
3. Cách Tính Diện Tích Các Tầng Lầu
Đối với nhà có nhiều tầng, diện tích từng tầng thường được tính riêng.
Ví dụ:
- Tầng trệt: 90 m²
- Lầu 1: 90 m²
- Lầu 2: 90 m²
Tổng diện tích sàn:
90 + 90 + 90 = 270 m²
Nếu các tầng có diện tích khác nhau, cần tính riêng từng tầng thay vì lấy một con số nhân với số tầng.
Ví dụ tầng trệt 90 m² nhưng tầng 2 chỉ có 75 m² thì:
90 + 75 = 165 m²
Đây là lý do gia chủ nên yêu cầu nhà thầu cung cấp bảng diện tích chi tiết thay vì chỉ báo một con số tổng.
4. Cách Tính Diện Tích Sân Thượng
Sân thượng có thể được tính theo tỷ lệ tùy phương án thiết kế và cách báo giá.
Ví dụ, nếu diện tích sân thượng là 60 m² và nhà thầu áp dụng hệ số 50%:
60 × 50% = 30 m²
Nếu sân thượng có phòng kỹ thuật, phòng giặt, mái che hoặc các khu vực xây dựng khác, cần bóc tách riêng để tránh hiểu nhầm.
5. Cách Tính Diện Tích Mái
Mái cũng là một trong những hạng mục dễ gây nhầm lẫn.
Tùy loại mái mà cách quy đổi có thể khác nhau, chẳng hạn:
- Mái bê tông cốt thép.
- Mái ngói.
- Mái tôn.
- Mái dốc.
Đối với mái dốc, diện tích thực tế của mái có thể lớn hơn diện tích mặt bằng do độ dốc của mái.
Vì vậy, không nên tự lấy diện tích sàn rồi áp dụng một hệ số cố định nếu chưa biết phương án mái cụ thể.
Ví Dụ Cách Tính Diện Tích Xây Dựng Một Căn Nhà
Giả sử gia chủ xây nhà có kích thước 5 x 18 m, gồm:
- Móng băng.
- 1 tầng trệt.
- 2 tầng lầu.
- Sân thượng.
- Mái bê tông.
Giả sử nhà thầu đưa ra hệ số minh họa:
| Hạng mục | Diện tích | Hệ số minh họa | Diện tích quy đổi |
| Móng | 90 m² | 50% | 45 m² |
| Tầng trệt | 90 m² | 100% | 90 m² |
| Lầu 1 | 90 m² | 100% | 90 m² |
| Lầu 2 | 90 m² | 100% | 90 m² |
| Sân thượng | 60 m² | 50% | 30 m² |
| Mái | 90 m² | 50% | 45 m² |
| Tổng | 390 m² |
Như vậy, mặc dù diện tích khu đất chỉ là 90 m², tổng diện tích dùng để tính giá trong ví dụ này có thể lên tới 390 m².
Đây chính là nguyên nhân khiến nhiều gia chủ thắc mắc:
“Nhà tôi chỉ có 90 m² đất, tại sao nhà thầu lại báo giá trên diện tích gần 400 m²?”
Câu trả lời nằm ở diện tích quy đổi của từng hạng mục, chứ không phải nhà thầu đang tính diện tích đất thành 400 m².
Lưu ý: Các hệ số trong bảng trên chỉ là ví dụ để minh họa phương pháp tính, không phải mức áp dụng cố định cho mọi công trình.
Những Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Diện Tích Xây Dựng
Không phải căn nhà nào cũng có cách tính giống nhau. Một số yếu tố có thể làm thay đổi tổng diện tích tính giá gồm:
Quy Mô Và Số Tầng
Nhà càng nhiều tầng thì tổng diện tích sàn càng lớn.
Loại Móng
Móng đơn, móng băng, móng bè hay móng cọc có đặc điểm thi công và cách bóc tách chi phí khác nhau.
Loại Mái
Mái bằng, mái tôn, mái ngói hoặc mái dốc sẽ có phương pháp tính khác nhau.
Ban Công Và Sân
Ban công, sân trước, sân sau, sân thượng có thể được quy đổi theo cách khác nhau tùy hợp đồng.
Thiết Kế Thực Tế
Nhà có thông tầng, giếng trời, khoảng lùi hoặc phần diện tích không xây dựng sẽ cần được tính theo hồ sơ thiết kế cụ thể.
Gia Chủ Cần Lưu Ý Gì Khi Xem Diện Tích Báo Giá?
Đây là phần rất quan trọng nếu gia chủ đang chuẩn bị ký hợp đồng thi công.
Không Chỉ Hỏi “Giá Bao Nhiêu/m²”
Một đơn giá thấp chưa chắc tổng chi phí thấp.
Hãy hỏi nhà thầu:
- Đơn giá đã bao gồm những hạng mục nào?
- Diện tích được tính như thế nào?
- Hệ số móng là bao nhiêu?
- Hệ số mái là bao nhiêu?
- Ban công có tính không?
- Sân thượng tính thế nào?
- Có bao gồm điện nước hay không?
- Vật tư hoàn thiện thuộc phân khúc nào?
Yêu Cầu Bảng Tính Diện Tích Chi Tiết
Gia chủ nên yêu cầu nhà thầu cung cấp bảng thể hiện rõ:
Hạng mục → diện tích thực tế → hệ số → diện tích quy đổi → đơn giá → thành tiền.
Khi có bảng này, việc kiểm tra báo giá sẽ dễ dàng hơn rất nhiều.
Kiểm Tra Diện Tích Theo Hồ Sơ Thiết Kế
Không nên chỉ tính dựa trên kích thước đất ban đầu.
Khi hồ sơ thiết kế thay đổi, diện tích xây dựng cũng có thể thay đổi theo.
Đặc biệt với những ngôi nhà có:
- Nhiều tầng.
- Ban công lớn.
- Sân thượng.
- Mái dốc.
- Phòng kỹ thuật.
- Khoảng thông tầng.
việc bóc tách diện tích càng cần được thực hiện rõ ràng.
Cách Tính Diện Tích Xây Dựng Có Ảnh Hưởng Đến Chi Phí Như Thế Nào?
Diện tích tính giá là một trong những yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến tổng ngân sách.
Ví dụ, nếu tổng diện tích quy đổi là 390 m² và đơn giá xây dựng là 6 triệu đồng/m² thì chi phí theo cách tính đơn giản sẽ là:
390 × 6.000.000 = 2,34 tỷ đồng
Tuy nhiên, đây chỉ là phép tính minh họa. Chi phí thực tế còn phụ thuộc vào:
- Phạm vi công việc trong hợp đồng.
- Chủng loại vật tư.
- Phương án móng.
- Loại mái.
- Điều kiện thi công.
- Mức độ hoàn thiện.
- Thiết kế thực tế.
Do đó, gia chủ không nên lấy một đơn giá trên thị trường nhân với diện tích đất rồi xem đó là ngân sách cuối cùng.
Checklist Trước Khi Chốt Diện Tích Xây Dựng
Trước khi ký hợp đồng, gia chủ nên kiểm tra:
- Diện tích đất thực tế.
- Diện tích xây dựng được phép.
- Diện tích từng tầng.
- Loại móng.
- Diện tích và hệ số móng.
- Loại mái.
- Diện tích và hệ số mái.
- Sân, ban công, sân thượng.
- Khoảng thông tầng hoặc giếng trời.
- Tổng diện tích quy đổi.
- Đơn giá áp dụng.
- Các hạng mục đã bao gồm trong đơn giá.
- Các hạng mục chưa bao gồm.
Chỉ cần kiểm tra kỹ những nội dung này, gia chủ sẽ giảm đáng kể nguy cơ hiểu sai báo giá ngay từ đầu.
Faq – Câu Hỏi Thường Gặp
Diện tích xây dựng có phải là diện tích đất không?
Không. Diện tích đất là toàn bộ diện tích khu đất, trong khi diện tích xây dựng liên quan đến phần công trình được xây dựng và cách quy đổi các hạng mục theo hồ sơ, hợp đồng hoặc phương pháp báo giá.
Diện tích xây dựng và diện tích sàn có giống nhau không?
Không hoàn toàn. Diện tích sàn là diện tích mặt sàn của từng tầng cộng lại, còn diện tích dùng để tính giá xây dựng có thể bao gồm thêm phần móng, mái và các hạng mục được quy đổi theo hệ số.
Tại sao diện tích tính tiền xây dựng lớn hơn diện tích đất?
Vì chi phí thường được tính dựa trên tổng diện tích quy đổi của nhiều hạng mục như móng, các tầng, mái, sân thượng… chứ không chỉ dựa vào diện tích đất.
Có thể tự tính diện tích xây dựng không?
Gia chủ hoàn toàn có thể tự kiểm tra cách tính cơ bản. Tuy nhiên, để có con số chính xác, đặc biệt với nhà nhiều tầng hoặc thiết kế phức tạp, nên căn cứ vào hồ sơ thiết kế và bảng bóc tách của đơn vị chuyên môn.
Kết Luận
Biết cách tính diện tích xây dựng sẽ giúp gia chủ hiểu rõ hơn về báo giá, chủ động chuẩn bị ngân sách và dễ dàng kiểm tra các hạng mục trước khi ký hợp đồng thi công. Quan trọng nhất không phải chỉ là biết tổng số m², mà phải hiểu tổng diện tích đó được hình thành từ những hạng mục nào và được quy đổi ra sao.
Tại Kinh Nghiệm Làm Nhà, chúng tôi luôn hướng đến việc chia sẻ những kiến thức thực tế, dễ hiểu và có thể áp dụng ngay trong quá trình xây dựng. Hy vọng những thông tin trên giúp gia chủ tránh được những nhầm lẫn thường gặp khi tính diện tích và có cơ sở tốt hơn để làm việc với kiến trúc sư, nhà thầu.
Nếu chị đang cần tư vấn thiết kế – thi công nhà phố & biệt thự, Kinh Nghiệm Làm Nhà có thể đồng hành từ bước lên phương án, dự toán đến triển khai thi công, giúp gia chủ chủ động hơn về chi phí và hạn chế những phát sinh không đáng có.
