Thấm chân tường nhà mới xây là nỗi ám ảnh của không ít gia chủ mỗi mùa mưa. Có một tình huống lặp đi lặp lại trong các nhóm làm nhà mỗi mùa mưa: nhà mới ở được một hai năm, chân tường tầng trệt nổi vệt ố vàng, sơn phồng rộp rồi bong thành mảng ở khoảng nửa mét sát sàn. Gia chủ gọi thợ sơn lại, vài tháng sau vết cũ quay lại đúng chỗ đó.
Sơn lại không hết là điều dễ hiểu, bởi vì nguồn nước không nằm ở lớp sơn. Nó nằm ở phía bên kia bức tường.
Thấm Chân Tường Khác Với Thấm Từ Trên Xuống
Trước khi sửa cần xác định đúng loại thấm, vì cách xử lý hoàn toàn khác nhau.
Thấm từ trên xuống thường bắt nguồn từ mái, sân thượng, ban công hoặc đường ống bị rò (xem thêm: cách chống thấm sân thượng). Vết ố xuất hiện ở trần hoặc phần trên của tường, loang xuống theo hình giọt nước, và thường nặng lên rõ rệt ngay sau mưa.
Thấm chân tường đi theo chiều ngược lại. Nước từ nền đất ẩm bên ngoài ngấm ngang vào chân tường, rồi men theo các mao mạch li ti trong gạch và vữa đi ngược lên trên. Vết ố bắt đầu từ sát sàn và dâng dần lên, thường dừng ở khoảng ba mươi tới năm mươi phân. Đặc điểm nhận dạng rõ nhất là vết thấm này tồn tại quanh năm, mùa mưa thì nặng hơn nhưng mùa khô cũng không hết hẳn.
Nếu vết ố của nhà bạn đi từ dưới lên và không biến mất vào mùa nắng, gần như chắc chắn đó là thấm chân tường.
Vì Sao Nhà Mới Xây Đã Bị
Không ít người bất ngờ khi nhà mới xây đã thấm chân tường chỉ sau một hai mùa mưa. Nhiều gia chủ bất ngờ vì nhà mới hoàn thiện đã gặp vấn đề này. Thực tế nó bắt nguồn từ những quyết định trong lúc thi công phần thô.
Không có lớp ngăn mao dẫn
Trong kỹ thuật xây dựng có một lớp ngăn nước đi ngược lên theo mao dẫn, đặt ở vị trí giữa móng và tường. Lớp này chỉ làm được một lần duy nhất, trong lúc xây phần thô (xem thêm: timeline xây nhà từng giai đoạn). Nhà thầu bỏ qua hạng mục này thì sau khi hoàn thiện không còn cách nào bổ sung mà không đục phá.
Chỉ chống thấm mặt trong
Đây là hiểu nhầm phổ biến nhất. Nhiều đội thợ quét chống thấm ở mặt trong tường, tức là phía trong nhà. Nhưng nước đang đẩy từ phía ngoài vào, nên lớp chống thấm mặt trong bị áp lực nước đẩy ngược, bong tróc sau một thời gian. Chống thấm cho phần tường tiếp đất phải làm ở mặt ngoài, trước khi lấp đất.
Sân vườn hoặc bồn cây áp sát chân tường
Bồn cây xây liền tường, bãi cỏ cao hơn cốt nền trong nhà (xem thêm: chống thấm cho hạng mục cảnh quan), hoặc sân không có rãnh thoát khiến nước đọng lại sát móng. Đất ẩm thường xuyên tiếp xúc với chân tường chính là nguồn cấp nước liên tục cho hiện tượng thấm ngược.
Cốt nền nhà thấp hơn mặt sân
Với những khu vực hay ngập hoặc chịu ảnh hưởng triều cường, nếu cốt nền tính không đủ cao thì nước mặt sẽ tràn về phía chân tường mỗi khi mưa lớn.
Cách Xử Lý Khi Đã Bị
Khi thấm chân tường đã xuất hiện, xử lý càng sớm càng đỡ tốn kém và triệt để hơn. Thứ tự ưu tiên là cắt nguồn nước trước, xử lý bề mặt sau. Làm ngược lại thì bao nhiêu tiền sơn cũng phí.
Bước một, tìm và cắt nguồn ẩm bên ngoài. Kiểm tra xem bên kia bức tường là gì: bồn cây, sân đọng nước, ống thoát bị rò, hay đất nền cao hơn cốt nhà. Hạ cốt đất, làm rãnh thoát dọc chân tường, sửa chỗ rò. Nếu có bồn cây áp tường thì tách bồn ra khỏi tường hoặc làm lớp ngăn nước giữa bồn và tường.
Bước hai, chống thấm mặt ngoài phần tường tiếp đất. Đào lộ phần chân tường phía ngoài, làm sạch, quét vật liệu chống thấm gốc xi măng hoặc dán màng, rồi mới lấp đất trở lại. Đây là phần tốn công nhất nhưng quyết định kết quả.
Bước ba, xử lý phần tường bên trong. Cạo bỏ toàn bộ lớp vữa và sơn đã hỏng cho tới khi lộ gạch. Để tường khô hoàn toàn, thời gian này có thể kéo dài vài tuần tùy mức độ ẩm. Sau đó trát lại bằng vữa có phụ gia chống thấm rồi mới sơn.
Bước bốn, khoan cấy hóa chất nếu không đào được mặt ngoài. Với nhà phố sát vách hàng xóm, không có cách nào tiếp cận mặt ngoài, giải pháp còn lại là khoan lỗ nghiêng vào chân tường và bơm hóa chất tạo lớp ngăn mao dẫn nhân tạo. Cách này cần đơn vị có kinh nghiệm, chi phí cao hơn và hiệu quả phụ thuộc nhiều vào tay nghề.
Ba Việc Nên Chốt Nếu Nhà Chưa Xây
Muốn tránh thấm chân tường về sau, có ba việc nên chốt ngay từ khi xây. Nếu bạn đang chuẩn bị xây, đây là ba việc nên đưa vào hợp đồng và yêu cầu nghiệm thu bằng hình ảnh:
- Lớp ngăn mao dẫn ở chân tường, làm cùng lúc với phần thô. Không có cơ hội làm lại.
- Chống thấm mặt ngoài cho toàn bộ phần tường tiếp đất, hoàn thành trước khi lấp đất.
- Rãnh thoát nước và cốt nền quanh nhà, tính toán để nước chảy ra xa chân tường chứ không đọng lại.
Một mẹo nghiệm thu đơn giản mà nhiều gia chủ bỏ qua: yêu cầu nhà thầu chụp ảnh từng lớp chống thấm (xem thêm: quy trình nghiệm thu nhà ở) trước khi phủ lớp tiếp theo, và ngâm nước thử ở những khu vực có thể ngâm được. Không có ảnh thì sau này không ai nhận trách nhiệm, vì mọi thứ đã nằm dưới lớp hoàn thiện.
Chi Phí Chênh Lệch Bao Nhiêu
Chi phí xử lý thấm chân tường chênh lệch rất lớn tùy thời điểm can thiệp. Không có con số chung cho mọi công trình, vì phụ thuộc diện tích tiếp đất, vật liệu chọn và điều kiện mặt bằng. Nhưng có một quy luật khá ổn định: làm chống thấm đúng ngay từ phần thô thuộc nhóm hạng mục chi phí thấp trong tổng giá trị ngôi nhà, trong khi xử lý lại sau khi đã hoàn thiện thường đắt hơn nhiều lần.
Khoản chênh đó không nằm ở vật liệu mà nằm ở công đục phá, dọn dẹp, thời gian chờ tường khô, và việc phải làm lại toàn bộ phần hoàn thiện đã bị hỏng. Chưa kể nếu nhà đang có người ở thì còn phải tính tới chuyện sinh hoạt bị đảo lộn trong nhiều tuần.
Câu Hỏi Thường Gặp
Sơn chống thấm có xử lý được thấm chân tường không?
Không, nếu dùng ở mặt trong. Sơn chống thấm là lớp phủ bề mặt, không chịu được áp lực nước đẩy từ phía sau. Nó chỉ có tác dụng khi nguồn ẩm đã được cắt và tường đã khô.
Tường phải khô bao lâu mới trát và sơn lại được?
Tùy mức độ ngậm nước và thời tiết, thường từ hai tới sáu tuần sau khi đã cắt được nguồn ẩm. Trát và sơn khi tường còn ẩm là nguyên nhân khiến lớp mới bong lại rất nhanh.
Nhà đang ở có xử lý được không hay phải dọn đi?
Phần lớn trường hợp vẫn ở được, nhưng khu vực thi công sẽ bụi và ồn trong vài ngày tới vài tuần. Nếu phải đào mặt ngoài trên diện rộng thì nên tính phương án tạm dời khỏi khu vực đó.
Làm sao biết nhà thầu có làm lớp ngăn mao dẫn hay không?
Cách duy nhất là yêu cầu ngay từ đầu, ghi vào hợp đồng, và có mặt hoặc yêu cầu ảnh chụp tại thời điểm thi công phần thô. Sau khi tường đã xây xong thì không có cách nào kiểm tra bằng mắt thường.
Kết Luận
Thấm chân tường là loại hư hỏng khó chịu vì nó không nguy hiểm tức thì nhưng tái đi tái lại và ăn dần vào lớp hoàn thiện. Điểm mấu chốt cần nhớ là nguồn nước nằm ở bên ngoài bức tường, nên mọi giải pháp chỉ tác động vào mặt trong đều là tạm bợ.
Với nhà đang xây, ba hạng mục ngăn mao dẫn, chống thấm mặt ngoài và thoát nước quanh nhà nên được coi là bắt buộc chứ không phải tùy chọn. Chúng rẻ khi làm đúng lúc, và rất đắt khi phải làm lại.
